Exklusiv

Der irre 200-Mio.-Deal zwischen der Helaba und der Fraspa

15. Oktober 2019

Von Christian Kirchner und Thomas Borgwerth

Mit der vielbeschworenen Urbanität ist es im Frankfurter Bankenviertel nach 20 Uhr zwar vorbei. Aber selbst notorische Nörgler müssen zugeben: Die „Neue Mainzer Straße“, seit den 1980ern die zentrale Hochhaus-Schlucht der Stadt, strahlt spätestens seit der Fertigstellung des gerade eröffneten „Omniturms“ mit seinen knapp 200 Metern dann doch einen Hauch von Manhattan aus.

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Umso erstaunlicher, dass am nördlichen Ende der „Neuen Mainzer“, nämlich an der Hausnummer 57-59, ein richtiggehender Schandfleck vor sich hinrottet. Pflanzen wuchern in einer ehemaligen Tiefgaragen-Einfahrt, Fassade und Fenster sind grau vor Dreck, und ein notdürftig genagelter Bauzaun hält allzu Neugierige von dem Abbruchhaus fern.

Was ist das?, fragt sich da der geneigte Passant. Und: Wem gehört das Grundstück, wo doch Büroraum in Frankfurts Toplagen knapp ist?

Neue Mainzer 59

Also: Bei der „Hausnummer 57-59“ handelt es sich um einen Komplex, dessen Teilgrundstück der „Ersten Veritas Frankfurt GmbH“ gehört, und die spielt, so viel sei vorab verraten, eine Hauptrolle im 2018er-Abschluss der Frankfurter Sparkasse („Fraspa“).

Das ist insofern von Bedeutung, als wiederum die Fraspa  eine wesentlich Rolle bei den angeblichen Fusionsplänen von Helaba und Deka spielt. Denn: Sollte es tatsächlich zur Gründung eines neuen Sparkassen-Spitzeninstituts kommen – dann darf dieses Institut, in diesem Punkt sind sich ausnahmsweise mal alle im roten Sektor einig, kein eigenes Privatkunden-Geschäft betreiben. Da nun aber die Fraspa zur Helaba gehört, müsste sie, wenn es zu einer Deka-Helaba-Fusion kommen sollte, also verkauft werden.

Auf den ersten Blick scheint das keine große Hürde zu sein, schließlich ist die Frankfurter Sparkasse ein stattlicher Player da draußen mit …

  • 19 Mrd. Bilanzsumme
  • gut 1 Mio. Konten (rund 1/3 mehr, als Frankfurt überhaupt Einwohner hat)
  • einer eigenen Direktbank (nämlich der 1822)
  • und zuletzt ziemlich konstanten Gewinnen.

Indes, schon auf den zweiten Blick sieht man: Die Gewinne sind nicht nur stabil (jeweils 45 Mio. Euro  in 2016 und 2017, schließlich 41 Mio. Euro in 2018) – sie sind vor allem dünn. Gemessen an der Bilanzsumme liegt der Überschuss nämlich gerade mal bei 0,21%. Und selbst beim sparkassentypischen „Betriebsergebnis vor Bewertung“ zur durchschnittlichen Bilanzsumme kommt die Fraspa nur auf 0,43% – verglichen mit 0,8% im Bundesschnitt.

Dazu muss man wissen: Zwar leiden praktisch alle deutschen Sparkassen unter der Melange von niedrigen Zinsen, steigenden Kosten und digitaler Konkurrenz. Anders als andere Sparkassen bringt die Fraspa nicht die ganz dicken Polster mit: Nach ihrer Schieflage zu Beginn der Nullerjahre (die 2004 schließlich zur Rettung durch die Helaba führte) hatte sie sich gerade erst wieder einigermaßen gefangen, als die Zinskrise begann.

Und seitdem? Hat die Fraspa über die letzten fünf Jahre rund 50 Mio. Euro oder 13% an Erträgen verloren, weil der Anstieg des Provisionsüberschuss den Einbruch des Zinsüberschusses nicht mal annähernd ausgleichen konnte. Dazu trug auch bei, dass die Kunden die Bank mit täglich fälligen Einlagen geradezu zuschütten. Diese stiegen im gleichen Zeitraum um 27% auf zuletzt 15 Mrd. Euro.

Nun strampelt die Fraspa durchaus dagegen an: Binnen fünf Jahren hat sie 7% ihrer Stellen gestrichen und jede fünfte Filiale und Betreuungscenter geschlossen. Aber die Verwaltungs-Aufwendungen? Liegen nicht etwa unter, sondern über dem Wert von 2013 …

2018 vs. 2013 Veränderung absolut in Mio. € Veränderung in %
Zinsüberschuss – 66 -20%
Provisionsüberschuss + 17 27%
Summe Zins+Prov-Überschuss – 49 -13%
Verwaltungsaufwendungen + 2 1%
Überschuss – 19 -32%

Quelle: Geschäftsberichte

Das Allerschlimmste aber nun ist: Selbst die ohnehin kümmerlichen 0,21% Gewinn gemessen an der Bilanzsumme sind – wenn man dem 2018er-Abschluss noch einen dritten, diesmal ganz genauen Blick widmet – nicht die ganze Geschichte. Denn: Zwar lobte sich die Fraspa im März bei der Vorstellung ihrer 2018er-Zahlen, sie habe das Vorjahresergebnis beim Vorsteuergewinn sogar um 2,5 Mio. übertroffen, dem „originären Kundengeschäft“, den „strikten Sparkurs“ und den „sinnvollen Zukunftsinvestitionen“ sei Dank …

… der genaue Blick in den Geschäftsbericht aber zeigt, dass es einen ganz anderen Grund hat, dass das 2018er-Ergebnis nicht noch mauer als ohnehin schon ausgefallen ist – womit wir nun wieder beim eingangs erwähnten Abbruch-Grundstück wären.

Bis letztes Jahr gehörte die „Erste Veritas Frankfurt GmbH & Co. KG“ nämlich: der Frankfurter Sparkasse! Dann allerdings wurde sie verkauft, nur noch 5,1% verblieben bei der Fraspa. „Dadurch konnte im Zusammenhang mit dem Verkauf ein Beteiligungsertrag in Höhe von 26 Mio. Euro erzielt werden, der vollständig in das Beteiligungsergebnis geflossen ist“, heißt es im Abschluss. Mithin also grob zwei Drittel des Betrags, den die Sparkasse als Überschuss ausweist.  (Müßig zu sagen, dass in der siebenseitigen Mitteilung zum Jahresergebnis zwar Platz für die Ergebnisse des „Banken-Qualitätstests“ der „Welt“ und der Verleihung des Siegels „Herausragende Vermögensverwaltung“ durch „Focus Money“ war, nicht jedoch für diese höchst ergebnisrelevante Groß-Transaktion).

Oder soll man sagen: Mega-Deal? Deduktiv lässt sich ermitteln, dass das 1.960 Quadratmeter große Grundstück bzw. der Anteil der Veritas daran auf einen Wert von knapp 200 Mio. Euro (!) kommt. Denn: Die 5,1%, die bei der Fraspa verblieben, tauchen nun „Zugang“ unter den „Beteiligungen“ in den Finanzanlagen aus (vorher war es ein „Anteil an einem verbundenen Unternehmen“). Den Wert dieses Zugang beziffert die Frankfurter Sparkasse im Geschäftsbericht mit 9,843 Mio Euro, woraus sich für 100% der Anteile ein Wert von 193 Mio. Euro errechnet.

Sicherheitshalber haben wir noch mal bei der Fraspa nachgefragt, ob das so richtig gerechnet sei, und, tatsächlich: „Der Betrag von rund 9,8 Mio. EUR entspricht dem Buchwert der 5,1 %“, so ein Sprecher. Was wiederum heißt: 100% sind dann 193 Mio. Euro.

Was die Frage aufwirft: Wie kommt überhaupt so ein Preis zustande? Simple Antwort der Fraspa: „Der Transaktionspreis ist durch Gutachten ermittelt worden.“

Hintergrund der elevierten Preise: Das Grundstück ist seit rund einem Vierteljahrhundert Gegenstand von Spekulationen über den Bau eines Hochhauses. Schon im Jahr 1997 berichtete der „Spiegel“ (Überschrift: „Wildwest am Main“), die Württembergische Hypothekenbank arbeite zusammen mit der Frankfurter Sparkasse an „kühnen Turmbau-Plänen, bis zu einem Limit von 250 Metern“. Hintergrund: Die Württembergische Hypothekenbank, eine Vorläuferin der notorischen Hypo Real Estate, war einst Co-Eignerin eben jenes Grundstücks.

Seit nunmehr 18 Jahren existiert auch ein entsprechender Architektenentwurf. Die Spekulationen um einen möglichen Wolkenkratzer an jener Stelle sind seitdem nie abgerissen – es handelt sich schließlich um einen der letzten Standorte, an denen in der Frankfurter Innenstadt überhaupt noch ein Turm hochgezogen werden darf. Aber so ein Hochhausbau ist tückisch und immer auch eine Wette, dass Konjunktur und Büronachfrage stabil bleiben. Diese Wette wollte offenbar niemand eingehen. Also verging Jahr um Jahr. Hinzu kommt: ein denkmalgeschützter Teil – ein Bankgebäude der Neurenaissance – gehört ebenfalls dazu. Indes ist aus dem Umfeld von Helaba und auch der Stadt zu hören, dass das Projekt nun aber ernsthaft verfolgt werde.

Kleiner denken ging aber offenbar auch nicht, wie die „Frankfurter Neuer Presse“ schon im vergangenen Jahr zu berichten wusste: „Wegen des Baurechts für ein Hochhaus stand die Immobilie mit einem hohen Wert in den Büchern der Eigentümer, weshalb sich auch Überlegungen, dort einen kleineren Neubau zu errichten, zerschlagen haben.“ Anders gesagt: Wenn man die „FNP“ beim Wort nimmt (und plausibel ist ja allemal, was sie schreibt), dann ist der Frankfurter Sparkasse mithin der Coup gelungen, trotz des „hohen Werts in den Büchern“ beim Verkauf sogar noch einen ordentlichen Aufschlag zu kassieren. Zitat aus dem Fraspa-Geschäftsbericht 2018: „Aufgrund der positiven Marktlage hat das Grundstück in den vergangenen Jahren beachtliche Wertsteigerungen erfahren“.

Ob es dafür so wahnsinnig viel Verhandlungsgeschick brauchte, darf man freilich bezweifeln. Beim Käufer des 200-Mio.-Euro-Grundstücks, das den Gewinn der Fraspa zumindest halbwegs rettete, handelte es sich nämlich  – um die Helaba. Also um die eigene Mutter.

Anmerkung: In einer älteren Version des Artikels hieß es, bei dem Grundstück der „Ersten Veritas Frankfurt GmbH“ handele es sich um die Hausnummer 57-59. Richtig ist hier die Hausnummer 59, „Neue Mainzer 57 bis 59“ ist der Oberbegriff des Hochhausprojekts, das auch die Hausnummer 57 umfasst und bereits der Helaba gehört. 

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