Mehr Kredite, mehr Marge: Banken im Immobilien-Wahn

23. Oktober 2019

Von Christian Kirchner

Die vierteljährliche Umfrage der EZB unter den Banken des Eurosystems ist, zugegeben, keine vergnügungssteuerpflichtige Lektüre. Wer allerdings schon immer glaubte, dass beim Thema Wohnimmobilienkredite in Deutschland allmählich wild wird, aber noch ein paar gute Argumente braucht, der sollte sich das gestern erschienene „Bank Lending Survey“ ansehen.

Haben wir natürlich für Sie gemacht. Und dabei unter anderem folgende Erkenntnisse gewonnen:

Thema aktuelle Kreditnachfrage: Krise? Rezession? Von wegen: Die Erwartungen der Banken bei der Kreditnachfrage im Immobilienmarkt wurden, Zitat Bundesbank-Pressenotiz, im abgelaufenen Quartal „weit übertroffen“. Die Bundesbank-Befragung (zuständig für die deutschen Institute) weist dabei stets die so genannten Nettosalden aus, das heißt: die Differenz der Banken, die von gestiegener Nachfrage nach Wohnimmobilien-Krediten und jenen, die von gesunkener Nachfrage berichten. Im aktuellen Quartal war dieses Nettosaldo (+28) auf dem zweithöchsten Wert der letzten vier Jahre.

Thema Richtlinien für die Gewährung von Wohnimmobilienkrediten: „Die Richtlinien für die Vergabe von privaten Wohnungsbaukrediten haben sich nicht verändert“, diagnostiziert die Bundesbank. Und die letzte bedeutsame Verschärfung? Gab es vor dreieinhalb Jahren. Hingegen rüstet man sich bei den Firmenkrediten für schwierige Zeiten – dort berichten die Banken das dritte Quartal in Folge von einer Verschärfung der Richtlinien, „weil sich die branchen- oder firmenspezifische Lage und die Kreditwürdigkeit der Darlehensnehmer verschlechterten.“

Thema Margen der Banken:  Zugegeben, an dieser Stelle mussten wir dann doch zweimal hinsehen. Befragt, wie sich denn die Marge der Banken bei der Vergabe von Wohnimmobilienkredite verändert habe, gaben die Institute mehrheitlich an, sie hätten diese ausgeweitet, und zwar sowohl für durchschnittliche Kredite als auch für risikoreiche Kredite – und das in beiden Fällen mit deutlicher Mehrheit. So deutlich, dass wir das ganze doch einmal grafisch darstellen wollen: Dargestellt das Nettosaldo der Banken zur Frage, ob die Banken die Margen (= ihr Aufschlag bei der Vergabe auf den entsprechenden Referenzzinssatz) ausgeweitet oder verengt haben.

Zinsmarge Banken

Quelle: Bundesbank BLS Q4/2019, Positive Werte = mehr Banken haben die Marge ausgeweitet, negative Werte: mehr Banken haben die Marge verengt.

Mit anderen Worten: In einem Quartal, in dem die Nachfrage nach Wohnimmobilien-Krediten (einmal mehr) die Erwartungen übertroffen hat und die Richtlinien unverändert geblieben sind, haben die Banken laut aktueller Umfrage zum ersten Mal seit fünf Jahren und dann auch noch mit der größten Mehrheit seit Beginn der neuen BLS-Befragung ihre Margen ausgeweitet. Die positive Lesart: Das entspricht faktisch einer Verschärfung der Kreditvergabe (aus Sicht der Darlehensnehmer) und baut Krisen vor. Die kritische Lesart: Es brummt offenbar dermaßen im Wohnimmobilienmarkt, dass die Banken sogar die Margen ausweiten können, ohne dass die Stimmung kippt.

Die Bundesbank erfragte zudem bei den Banken, wie sich denn die Margen bei besonders riskanten Wohnimmobilien-Krediten entwickelt hätten. Hier das Ergebnis:

Quelle: Bundesbank BLS Q4/2019, Positive Werte = mehr Banken haben die Marge ausgeweitet, negative Werte: mehr Banken haben die Marge verengt.

….was wiederum bedeutet: Mehr Banken denn je berichten aktuell von einer Margenausweitung bei den riskanten Krediten.

Thema Gründe für die Margenveränderungen: Hier gibt es eine vergleichsweise naheliegende – und eine überraschende Erklärung dafür, dass die Banken bei den Margen nach oben gehen. Die Mehrzahl der Banken (und hier kam der höchste Wert seit Beginn dieser Teilbefragung 2015 heraus) führen die Refinanzierungssituation als Grund an für Margenausweitungen. (siehe dazu auch unsere Analyse hier).

Überraschend ist jedoch der Teilwert für die Wettbewerbssituation. Quasi rituell beklagen die Banken hierzulande, dass sie die Wettbewerbssituation zu einer Margenverengung zwinge. Hier nun die Teilauswertung der Rolle/Einfluss der Wettbewerbssituation auf die Marge (die erst seit 2015 erhoben wird):

Quelle: Bundesbank BLS Q4/2018, Positive Werte = mehr Banken haben angegeben, der Wettbewerb erlaube höhere Margen zu; negative Werte . = mehr Banken haben angegeben, der Wettbewerb zwinge sie zu niedrigeren Margen. Letzter Wert: 0. 

… woraus sich ergibt: Der ganze große Wettbewerbsdruck ist offenbar (bei Wohnimmobilienkrediten) gemessen an den vergangenen Jahren raus, was ausgerechnet Deutschland allerdings zu einem Exoten in der Eurozone dieser Befragung macht (Link zu europäischen Ergebnissen). Denn: In Spanien, Frankreich, Italien, den Niederlanden wie auch dem Schnitt der Eurozone berichten Banken, dass der Wettbewerbsdruck Margen tendenziell verenge. Nur im „overbanked“ Deutschland sagt das zuletzt nicht länger die Mehrheit der Banken.

Quelle: EZB

Und wie geht es von hier weiter? Glaubt man den Banken, dann natürlich mit noch mehr Geschäft. Denn:

Thema künftige Kreditnachfrage: Die Mehrzahl der Banken rechnet damit, dass die Kreditnachfrage der Privathaushalte nach Immobiliendarlehen in den kommenden drei Monaten nochmals zunehmen wird – und das mit dem zweithöchsten Wert der vergangenen fünf Jahre.

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