Analyse

Wie unsere Banken negative Bauzinsen umschifft haben

23. Oktober 2019

Von Christian Kirchner

Der Bankmanager war außer sich. Baufinanzierungen zum Minuszins? Eher werde er „den Laden zusperren und den Schlüssel wegwerfen“, als es so weit kommen zu lassen. Der Gesichtsausdruck sagte: Dem Mann ist es ernst.

Wenige Wochen liegt die Szene jetzt zurück. Und wie es aussieht, hat der Banker geschafft, was er sich damals fest vorgenommen hatte – nämlich die Null-Linie unter allen Umständen zu verteidigen. Zur Einordnung: Die FMH-Finanzberatung weist als aktuell günstigstes Angebot für eine fünfjährige Zinsbindung ohne besondere Sicherheiten eine Verzinsung von 0,26% aus. Okay: Mit ganz viel Eigenkapital ließe sich der Zinssatz noch auf 0,16% drücken. Das ist natürlich immer noch extrem niedrig. Aber es ist eben nicht: negativ.

Und es ist übrigens auch nicht: 0,03%. Zu diesem Zinssatz hatte nämlich im August eine bekannte deutsche Direktbank einen Baukredit angeboten.

In der Tat schien es damals, also vor zwei Monaten, so, als würden aus den 0,03% bald minus 0,03% werden. Banker, mit denen wir damals sprachen, meinten, ihre Häuser würden schon konkrete Vorbereitungen treffen, um „mitgehen“ zu können, wenn demnächst der erste Wettbewerber mit einem negativ verzinsten Hypothekendarlehen um die Ecke komme. Technisch? Rechtlich? Sei das alles kein Problem.

Indes: Schon bei der damaligen Recherche (hier übrigens der entsprechende Artikel: „Banken bereiten Negativzinsen für Immobilienkredite vor“) trafen wir auf Marktteilnehmer, die an Minuszinsen bei Baufinanzierungen partout nicht glauben wollen.

Warum nicht? Na, darum nicht. Es ergebe „keinen Sinn“, war zu hören. Oder: Es sei „kontraktual quasi ausgeschlossen“. Der größte deutsche Baugeld-Vermittler Interhyp ließ sich wie folgt zitieren: „Etliche Banken haben Mindestzinsen im positiven Bereich festgelegt. (…) Mindestzinsen bedeutet: Die betroffenen Banken haben in den bei uns hinterlegten Produktdaten festgelegt, dass auch bei Bestkonstellationen ein bestimmter Mindestzins im positiven Bereich nicht unterschritten werden darf.“

Inzwischen, ein paar Wochen später, weiß man: Der von manchen Banken so empfundene Worst-Case negativ verzinster Immobilienkredite ist (fürs erste) tatsächlich ausgeblieben. Was man nicht weiß: War’s die leichte allgemeine Zinserholung der vergangenen Wochen, die den Minuszins verhindert hat? Oder waren’s in stillschweigender Übereinkunft die Banken selbst?

Ohne uns zu weit aus dem Fenster lehnen zu wollen. Die Zahlen sprechen für Letzteres.

Doch warum?

Blicken wir dazu auf den folgenden Chart. Er zeigt: die Differenz zwischen …

  • den Renditen deutscher Pfandbriefe (also dem typischen Refi-Instrument für Baukredite) mit acht Jahren Laufzeit
  • und den effektiven Jahreszinsen fürs Baufi-Neugeschäft bei Krediten mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung

Quelle: Bundesbank

Nun sind die verglichenen Werte nicht ganz kongruent (siehe Fußnote *) und arbeiten auch nicht alle Banken mit Refinanzierungen, sondern teils (nur) mit Einlagen im Kreditgeschäft. Und wir wollen hier nicht so tun, als seine Niedrigzinsen etwas per se tolles für Banken.

Zu sehen ist gleichwohl eindeutig eine doch massive Bewegung gemessen an dem Zeitraum, seitdem die Ära der Null- und Negativzinsen vor fünf Jahren begann: den Banken gelingt es ganz offenbar, im Neugeschäft nur deutlich höhere Aufschläge auf ihre eigenen Refinanzierungskosten am Kapitalmarkt „draufzupacken“, als das in den vergangenen Jahren der Fall war. Oder, wie es ein Insider als Reaktion auf unser damaliges Stück mit ähnlichem Tenor  formulierte: „Wir wären ja töricht, würden wir nicht versuchen, diese vielleicht letzte Chance zu nutzen, unsere Margen zumindest im Neugeschäft dann mal ein bisschen anzuheben“.

Das Ganze sieht noch interessanter bei den längerfristigen Zinsbindungen aus (die durchschnittliche liegt in Deutschland bei gut 14 Jahren). Saldiert man die effektiven Zinssätze des Neugeschäfts mit privaten Immobilienkrediten mit mindestens zehn Jahren Laufzeit und die Renditen von Pfandbriefen mit zehn Jahren Restlaufzeit, ist das Bild wie folgt:

Quelle: Bundesbank

Die Grundaussage lässt sich auch ohne Fußnote erkennen: Die Banken setzen in der Immobilienfinanzierung momentan so hohe Aufschläge wie nie in den zurückliegenden Jahren. Und das trotz des angeblich so messerscharfen Wettbewerbs da draußen! (siehe hierzu auch unseren gestrigen Bericht über das Margen-Wunder in der privaten Baufinanzierung). Finanzportal-Betreiber Daniel Franke errechnete gestern in einem Linkedin-Beitrag ein 16-Jahres-Hoch (!!!)  für die Margen. 

Sicherheitshalber baten wir auch die FMH-Finanzberatung um eine kleine Auswertung, wie sich denn die durchschnittlichen effektiven Jahreszinsen bei Immobilienkrediten mit zehn Jahren Laufzeit seit Jahresbeginn entwickelt haben – und verglichen diese mit der Entwicklung zehnjähriger Pfandbriefe. Hier der Saldo in Prozentpunkten:

Differenz
Jan 19 0,45
Feb 19 0,34
Mär 19 0,55
Apr 19 0,45
Mai 19 0,52
Jun 19 0,7
Jul 19 0,67
Aug 19 0,98
Sep 19 0,75

(Fettung aus dramaturgischen Gründen von uns)

Quelle: FMH/Bundesbank

Mit anderen Worten: Der Aufschlag hat sich von Januar bis August verdoppelt. Dazu dürften zwar auch gestiegene Risiken beigetragen haben (die vernünftigerweise in die Margen-Kalkulation einbezogen werden). Dennoch: Die Tendenz ist eindeutig.

Was heißt das nun für die Frage, ob die Bauzinsen diesen Sommer nicht eigentlich unter Null hätten fallen müssen? Waren besagte 0,03% tatsächlich der marktkonforme Tiefpunkt? Oder war das nur der Tiefpunkt, den die Branche zulassen wollte?

Bis in den Frühsommer pendelte die Differenz zwischen Pfandbriefen kurzer Restlaufzeit (3-5 Jahren) sowie dem Effektivzins von Immobilienkrediten mit fünf Jahren Zinsbindung irgendwo bei 0,4 bis 0,6% Prozent, ganz im Einklang mit dem historisch üblichen Schnitt.

Ab Sommer kippte allerdings der Kapitalmarktzins völlig ab. Der Fall Richtung Null begann bei kurzen Zinsbindungen im Kreditgeschäft. Rentierten 3- bis 5-jährige Pfandbrief zu Jahresbeginn noch positiv, lag die Verzinsung Mitte Augut bei spektakulären -0,58%. Packt man den (bei sehr guten Sicherheiten üblichen) Aufschlag von 40 bis allenfalls 50 Basispunkten drauf, dann hätte der Tiefstzins nicht bei 0,03% liegen müssen. Sondern bei -0,08% bis -0,18% . Klar, das wäre eine Sensation gewesen. Aber eine, die durchaus marktkonform oder wenigstens möglich gewesen wäre.

Nochmal zur Veranschaulichung: Dieser Chart hier zeigt in schwarz die Entwicklung der Pfandbrief-Renditen und in rot die Differenz zwischen ebenjenen Pfandbrief-Renditen und den Minimum-Effektivzinsen im Immo-Neugeschäft*:

Man sieht genau das, was Fachleute eine inverse Entwicklung nennen: Je tiefer die Zinsen sanken, desto mehr schlugen die Banken obendrauf.

Marge statt Wettbewerb? Und das ausgerechnet in Deutschland, also jenem Markt, dem das Label „overbanked“ im fast schon sprichwörtlichen Sinne anhaftet? Sieht ganz so aus. Immerhin: Der wildentschlossene Bankmanager kann seinen Laden vorerst offenhalten.


*Fußnote:

*) Chart: Nun sind die verglichenen Werte nicht ganz kongruent, was der Tatsache geschuldet ist, dass die Bundesbank die effektiven Zinssätze für das Immobilienkredit-Neugeschäft nur gebündelt ausweist für Kredite mit 0 bis 1, 1 bis 5 , 5 bis 10 und über 10 Jahren Zinsbindung. Den Effektivzinsen für das Neugeschäft mit 5-10jähriger Zinsbindung stellen wir daher die Pfandbriefrenditen achtjähriger Pfandbriefe entgegen – der Mitte der Spanne. Das führt auch zu leichten Datenausreißen

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