Exklusiv

Die verdeckte Erlös-Maschine des Wunder-Fintechs Exporo

12. September 2019

Von Christian Kirchner

Wenn stimmt, dass bei Fintechs in spitzen Segmenten die „Winner takes it all“-Regel greift – dann ist Exporo bei den Crowdfinanzierern nicht nur auf dem Weg dorthin. Sondern die Hamburger haben längst gewonnen. 203 Immobilien-Projekte sind seit der Gründung Ende 2014 über die Exporo-Plattform finanziert worden. In diesen Tagen wird das Startup die 500-Mio.-Euro beim vermittelten Kapital knacken. Ein Meilenstein nicht nur für das Unternehmen selbst, sondern für Fintech-Deutschland insgesamt.

Was den Marktanteil angeht, sind die Hanseaten grob gesagt inzwischen doppelt so groß wie die vier wichtigsten Wettbewerber zusammen (Zinsbaustein, Engel & Völkers, Bergfürst und Zinsland). Und auch beim eigenen Funding kann Exporo aus dem Vollen schöpfen: Im Juni pumpte ein Investorenkreis rund um E-Ventures, Holtzbrinck Ventures, Heartcore und Partech 43 Mio. Euro in Exporo. Die Bewertung? Angeblich irgendwo um die 150 Mio. Euro.

Vor allem aber: Anders als manch andere hochgewettete deutsche Fintechs erwirtschaftet Exporo nach eigenen Angaben längst ernstzunehmende Erlöse. Rund 14 Mio. Euro sind es 2018 angeblich gewesen (mehr als N26), bis zu 25 Mio. Euro sollen es in diesem Jahr werden.

Was die Frage aufwirft: Was genau macht dieses eierlegende Wollmilchsau-Startup eigentlich? Wirklich nur bei Kleinanlegern Geld einsammeln, dieses dann an Immobilien-Projektierern weiterleiten – und das auch noch gebührenfrei, wie es in der Selbstbeschreibung im firmeneigenen Blog heißt?

Wir wollten es genauer wissen. Und haben uns pars pro toto eines der derzeit angebotenen Beteiligungsprojekte ganz genau angesehen, nämlich das Hamburger „Urban Living“-Projekt.

Was wir dabei entdeckt haben? Ein genialisches Erlösmodell, das vielleicht nicht ganz zum „gebührenfrei“-Bild passt, das Exporo von sich selber zeichnet – das aber erklären könnte, warum das Hamburger Fintech so breitbeinig unterwegs ist wie kaum ein anderes deutsches Finanz-Startup.

Auf geht’s:

Das Projekt

Das Bauprojekt, das wir uns angesehen haben, firmiert unter dem Titel „Urban Living“, es handelt sich um ein geplantes Wohn- und Geschäftshaus im Hamburger Stadtteil Wandsbek, genauer: in der Brauhausstraße 5. Das Exposé, in dem sich alles etwas blumiger liest als im 54-seitigen, eng beschriebenen Wertpapierprospekt, das unserer Analyse zugrundliegt, ist von einer „sehr guten Makro- und gute Mikrolage“ die Rede.

Wobei die Mikrolage u.a. aus einem Parkhaus, einer Autovermietung, einem Decathlon und einem Schuh-Outlet besteht. Und: Das ganze entsteht zwischen S-Bahn-Trasse und vierspuriger Straße. Das „Urban“ ist also schon da, das „Living“ muss noch werden. Exporo wirbt damit, dass von 100 Projekten, die man sich ansieht, nur 2-3 für so gut befunden werden, dass sie es auf die Plattform schaffen.

Die Rahmendaten

Die Mindestanlage für die Schwarminvestoren beträgt 1000 Euro, der in Aussicht gestellte Zins liegt bei 6%. Laufzeit: zwei bis drei Jahre, je nachdem, wie schnell sich das Projekt weiterveräußern lässt. Die Zeichnung der Anteile läuft momentan, knapp zwei Drittel sind schon platziert. Findet auch noch das letzte Drittel Abnehmer, dann hätten die Crowdanleger insgesamt 3,26 Mio. Euro in „Urban Living“ investiert.

Die Kennzahlen

Die Bestandsimmobilie auf dem 4300 Quadratmeter großen Grundstück soll abgerissen, das neue Objekt über 15.400 Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche verfügen. Die gesamten Investitionskosten werden mit 13,8 Mio. Euro angegeben, als Verkaufserlös werden als „Best Case“ circa 26 Mio. Euro angestrebt.

Dabei handelt es sich nicht etwa um den Verkaufserlös für die Wohnungen und Geschäftsräume. Sondern für den Verkaufserlös des Projekts an jemanden, der das alles überhaupt erst bauen und verkaufen will. Exporo teilt dazu mit, dass es tatsächlich ein „Best Case“ sei. Üblich seien 15 bis 30 Prozent Projektgewinn. Dennoch: Anleger agieren hier als Investoren, die schon wieder mit Zins und Tilgung weg sein wollen, noch ehe sich der erste Baukran dreht.

Das Immo-Crowd-Modell (I)

Wenn sich mit einem Immobilienprojekt binnen kürzester Zeit aus 13,8 Mio. Euro im „Best Case“ 26 Mio. Euro machen lassen – wer hat dann ein Interesse daran,  ein Heer von Kleinanlegern an diesem Reibach mitverdienen zu lassen? Alles eine Frage des Fremdkapitalhebels? Und: Gibt es nicht genügend Banken, Heuschrecken,  Immobilienprofis und vor allem genügend „Geld“ da draußen, das nur darauf lauert, trotz Nullzinszeiten üppige Renditen zu generieren? Zumal die Kleinanleger von Exporo sogar noch mit teurem Aufwand umworben werden, etwa mit Miles&More-Prämien oder Neukunden-Incentives von bis zu 100 Euro …

Die Erklärung: Immobilienprojektierer verfügen in der Regel über wenig Eigenkapital. Und Banken übernehmen zwar gerne die (mit Immobilien besicherte) Fremdfinanzierung und wollen Schuldner ersten Ranges sein, halten sich mit Eigenkapitaleinschüssen aber lieber zurück. Genau hier kommt Exporo ins Spiel: Die Hamburger Crowd-Plattform bringt die Projektierer mit den Kleinanlegern zusammen – die genau (wie früher nur Großanleger und Profis) das Nachrangkapital zur Verfügung stellen, das den Projektieren fehlt und das die Banken im Fall der Fälle aus dem Risiko nehmen soll.

Wenn ein Vergleich des aktuellen deutschen Immobilienbooms mit dem amerikanischen Goldrausch des 19. Jahrhunderts erlaubt ist: Exporo verzichtet (scheinbar!) darauf, selbst nach Gold zu suchen – um stattdessen  am Verkauf von Schaufeln und Sieben zu verdienen. So sieht es jedenfalls auf den ersten Blick aus.

Das Immo-Crowd-Modell (II)

Exporo gründet für jedes seiner Crowd-Projekte eine eigene Gesellschaft, im Falle der von uns untersuchten „Urban Living“ ist das die „Exporo Projekt 109 GmbH“.

Der eigentliche Projektentwickler freilich ist ein anderer – im konkreten Fall handelt es sich hierbei um eine Immobilienfirma namens „HSP7“. Sie muss die Investitionssumme von 13,8 Mio. Euro auftreiben, die sich beim „Urban Living“-Projekt stark vereinfacht dargestellt zusammensetzt aus …

  • einem besicherten Darlehen zweier Banken in Höhe 9 Mio. Euro
  • einem Kurzfristkredit einer weiteren Bank in Höhe von 3,26 Mio. Euro
  • 1,64 Mio. Eigenkapital und eigenkapitalähnlichen Mitteln des Projektentwicklers selbst

Aus diesem Geld wird nun zunächst einmal für 11,2 Mio. Euro  das Grundstück gekauft samt dem Altgebäude, das abgerissen werden soll. Wichtig: Ob das Projekt „fliegt“, ist Stand jetzt noch gar nicht sicher. Nicht einmal eine Baugenehmigung liegt vor.

Trotzdem kommen an der Stelle nun die „Exporo Projekt 109 GmbH“ und mit ihr die Crowdanleger ins Spiel. Denn sie braucht es erstens, um den Kurzfristkredit der einen Bank abzulösen – und zweitens, um die beiden anderen Banken durch die Nachrangigkeit der Schwarmgelder gegen möglicher Verluste abzupuffern. Was die ganze Struktur aus Kreditgebersicht verbessert.

Und Exporo? Ist weiterhin nur der Mittler. Scheinbar.

Die Methode Exporo (I): Zinsprofiteur

Ist Exporo wirklich nur der Mittler. Nein! Denn anders als es auf den ersten Blick scheint, verkauft Exporo nicht nur Schaufeln und Siebe – Exporo gräbt auch selbst nach Gold. Auch bei dem von uns untersuchten Projekt und wenn auch nur ein bisschen.

Denn: Noch bevor die Crowdanleger ins Spiel kommen, sind bereits Millionenbeträge über einen weiteren involvierten Akteur geflossen – die „Bridge Capital GmbH“. Diese hat nämlich eine (bei derlei Projekten indes übliche) Zwischenfinanzierung in Höhe von 1,7 Mio. Euro gestellt. Die Verzinsung für die „Bridge Capital GmbH“ liegt bei 10% p.a.. Diese Zwischenfinanzierung wir dann wiederum alsbald mit dem Geld der Crowdanleger abgelöst, die trotz der Nachrangigkeit freilich keine 10% erhalten, sondern – s.o. – „nur“ 6%.

Und so sieht die Struktur dann hinterher aus: 9 Millionen Darlehen, 1,64 Mio. Euro Eigenkapital und eigenkapitalersetzende Darlehen, die sämtlich mit einem Rangrücktritt gegenüber den Forderungen der Exporo-Anleger von 3,26 Mio. Euro ausgestattet sind.

Exporo teilt hierzu mit, eine solche Zwischenfinanzierung erfolge „immer dann, wenn der Darlehensnehmer das vereinbarte Kapital (oder Teile davon) schneller braucht, als die Plattform zur Verfügung stellen kann“. Das Ganze sei „ein extrem wertvolles Instrument, da man so auch Projekte finanzieren kann, für die die Plattform unter anderem aufgrund der BaFin-Regulierung sonst zu langsam wäre.

Die “ Bridge Capital GmbH“ ist? Eine 100%ige Tochter der Exporo AG.

Die Methode Exporo (II): Gebühren-Einheimser:

Anleger, die sich im Exporo-Blog über das Unternehmen informieren, könnten meinen, sie hätten es mit einer Non-Profit-Organisation zu tun. So heißt es an einer Stelle:

Keine versteckten Gebühren, keine kleingedruckten Klauseln, keine undurchschaubaren Rechenbeispiele (…) insbesondere bei exporo.de, denn hier zahlen die Kapitalgeber nicht nur null Gebühren auf ihre Investitionen – auch die Anmeldung und die Nutzung der Plattform sind gänzlich kostenfrei. Das investierte Geld fließt also vollständig in die jeweilige Beteiligung und wird dementsprechend verzinst“

Dabei setzt sich Exporo in seiner Eigendarstellung explizit von der Fondsbranche ab („Dschungel der Intransparenz“) und gibt seinen Anlegern eine Tabelle an die Hand, derzufolge für Exporo-Kunden weder ein Ausgabeaufschlag noch eine „Total Expense Ratio“ anfallen.

Und die Wirklichkeit? Ist dem eng beschriebenen Wertpapierprospekt zu entnehmen. Dort heißt es nämlich, „Kosten und Nebenkosten“ betrügen hübsche 3,5% der Anlagesumme. Und kommen der „Exporo Investment GmbH“ zugute, auch das eine 100%ige Tochter der eigentlichen Exporo AG.

Exporo teilt dazu mit, das sei eine veraltete Darstellung, die man anpassen werde.

Die Methode Exporo (III): Noch’n Schluck

Wir erinnern uns: Exporo will 3,26 Mio. Euro bei den Anlegern einsammeln. Zugleich kalkulieren die Hamburger allerdings nur mit einem „Netto-Emissionserlös“ von 2,86 Mio. Euro. Macht einen Unterschied von 400.000. Euro oder 12,3% der Brutto-Summe – ungefähr das Doppelte des den Anlegern in Aussicht gestellten jährlichen Zinskupons in Höhe von 6%. Was es mit diesem Geld auf sich hat? Laut Prospekt geht es um „Vermittlungs-, Strukturierungs- und Marketinggebühren … die aus dem Emissionserlös gezahlt werden“.

Exporo teilt auf Anfrage mit, man erhalte hiervon nur „einen kleinen Teilbetrag“ und stellt fest: „Wir haben weniger als 50% der Strukturierungs-Fees verglichen mit offenen und geschlossenen Fonds.“

Und sonst so? (I)

Findet sich noch eine, nun ja, Merkwürdigkeit, bei der Exporo indes glaubhaft versichert, sie spiele in der Praxis keine Rolle. Die weiter oben vorgestellte „Bridge Capital GmbH“ (also jene 100%ige Exporo-Tochter, die die mit 10% verzinste Zwischenfinanzierung in Höhe von 1,7 Mio. Euro leistet) ist nämlich nicht der einzige Brückenkreditgeber. Ausweislich des Prospekts können in diese Rolle auch „Privatpersonen“ und „andere Vorfinanzierungs-Gesellschaften“ schlüpfen.

Laut Exporo handelt es sich dabei „typischerweise um HNWI [Anm.: also ultrareiche „Individuals“] oder professionelle Investoren“, die ebenfalls eine höhere Verzinsung erhielten, da sie nur wenige Wochen investiert seien. Allerdings stellt Exporo dazu fest, dass sich um eine „absolute Ausnahme“ handele, dass einzelne Investoren kurzfristig aushelfen, in der Regel genüge das Vehikel „Bridge Capital“.

Und sonst so? (II)

In einen Wertpapierprospekt werden mögliche Risiken und Konflikte aus rechtlichen Gründen im Zweifel eher extensiv ausgewälzt. Die Ämterhäufung im Bereich „Interessenkonflikte“ des Prospekts ist indes doch bemerkenswert. Denn der Geschäftsführer der Exporo Investment 109 GmbH, also der Emittentin des Wertpapiers? Heißt Björn Maronde. Vorstand und Aktionär der Exporo AG als Muttergesellschaft? Heißt Björn Maronde. Und: „Herr Maronde ist darüber hinaus Geschäftsführer in weiteren Tochtergesellschaften der Exporo AG“.

Alles natürlich kein Problem, solange die Immobilienprojekte „fliegen“. Aber wie verhandelt man mit sich selbst, wenn es kracht? „Bei einem Auftreten von Interessenkonflikten ist nicht auszuschließen, dass die Interessenabwägung der Beteiligten zulasten der Emittentin vorgenommen wird, was negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Emittentin und damit mittelbar auch auf die Zins- und Rückzahlungsansprüche der Anleger haben kann“, heißt es im Prospekt.

Resümee

Exporo lässt sich seine Plattform-Position gleich an mehreren Stellen vergüten – das wesentliche Risiko trägt indes die längste Zeit der Crowdanleger (was den nicht zu stören scheint, solange der Immobilien-Boom anhält und keine Projekte ausfallen.)

Der eigentliche Hebel beim „Urban Living“-Projekt freilich liegt an anderer Stelle: Was, wenn die Kalkulation aufgeht und aus 13,8 Mio. Euro Investitionssumme tatsächlich 26 Mio. Euro Verkaufserlös werden. Wer profitiert dann?

  • Die Banken sind es nicht, die haben ja nur den Kredit gegeben
  • Die Crowdanleger sind es auch nicht, denn deren jährliche Rendite wird ja trotz Nachrang-Risiko mit 6% gedeckelt
  • Naheliegenderweise profitiert von der satten Differenz (abzüglich Zinskosten und sonstiger Aufwendungen  …) also allein der Projektentwickler, obwohl von ihm gerade mal 1,64 Mio. Euro Eigenkapital kamen?
  • Oder am Ende doch wer anders?

Exporo weist auf Nachfrage erneut darauf hin, dass es ganz selten noch  Projekte gebe, die so einen hohen Profit hätten. 26 Mio. Euro seien nun mal „Best Case“. Und für die Rückführung der Exporo-Darlehen sei bereits ein Verkaufspreis von rund 13 Mio. Euro. ausreichend. Und die Erwirkung der geplanten Baugenehmigung – Kern also der Spekulation, die hier Privatanleger eingehen – hebe den Wert des Grundstückes nun mal immens.

Und wenn nicht? Wenn der Goldrausch am Immobilienmarkt mal endet? Dann ist das schlecht für die Schürfer. Aber die Verkäufer der Schaufeln und Siebe – die haben ihren Schnitt gemacht.

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